Cidades verdes promovem a saude dos moradores e valoriza os imoveis

Arvores na economia local

Saber o valor monetário das coisas é importante na nossa sociedade. Árvores em cidades não são cultivadas e geridas para produtos que podem ser comprados e vendidos nos mercados, mas eles não fornecem muitos serviços e benefícios intangíveis!  Economistas e outros cientistas sociais desenvolveram métodos de avaliação não comercial confiável para representar ativos naturais em cidades e vilas. Em seguida, ele mostra como as valorizações não mercantis podem apoiar a tomada de decisão local.

• Enquanto os custos de desenvolvimento pode ser maior para os lotes onde as árvores foram conservados (5,5% em um estudo ²⁰ ), os construtores podem recuperar os custos extras de preservação casas através de preços de venda mais altos e vendas mais rápidas para casas em lotes arborizados. ²¹
• A presença de árvores maiores por metro e  árvores de rua pode adicionar de 3% para 15% para os valores das casas ao longo bairros.
• A média do efeito de mercado de árvores de rua em todos os valores da casa e, aumentando potencialmente as receitas fiscais propriedade anual de US $ 15,3 milhões.
• Casas que são adjacentes a parques naturalistas e espaços abertos são valorizados ao 8-20% maior do que propriedades comparáveis, com o efeito preço positivo em declínio para perto de zero cerca de 1 km de distância.
• Um estudo descobriu taxas de aluguel de 7% mais elevados para escritórios comerciais com paisagens de alta qualidade.
• Os clientes afirmam que eles vão passar de 9% a 12% a mais por produtos e serviços na área central de negócios com copa das árvores de alta qualidade.
• Os clientes indicam que eles vão viajar uma distância maior e mais tempo para visitar um distrito com árvores de alta qualidade, e passar mais tempo lá uma vez que eles chegam.

 

Valor Econômico

A natureza urbana em todas as suas formas – florestas urbanas, parques e cintos verdes – oferece uma série de benefícios e serviços para a sociedade, a maioria dos quais não é facilmente comprada e vendida. Os economistas calculam o “valor de uso” da natureza e dos ecossistemas quando os bens tangíveis podem ser trocados a preços de mercado, como a madeira ou os produtos da pesca. Os “valores de não-uso” apresentam um quebra-cabeça econômico mais complexo. Como podemos estimar valores para muitos serviços e funções indiretas, intangíveis que a natureza urbana oferece, como beleza, funções de infra-estrutura verde e benefícios psicológicos?

A dependência de avaliação monetária tornou-se central em nossa sociedade: o que não é contado não conta na arena pública de hoje. Quando os mercados não existem para um recurso específico, são feitos esforços para defini-lo em termos de valor monetário. Configurações naturais, incluindo aqueles em cidades, oferecem muitas funções de suporte de vida benéficos. Métodos de valorização não de mercado surgiu a partir do desejo de representar o ambiente natural no cálculo de tomada de decisão no seio das comunidades.

Métodos de avaliação

Através de muitos estudos de preferência visual, as pessoas julgam cenas que incluem elementos naturais a ser de maior qualidade visual do que aqueles que apresentam características só construiu. No entanto, a resposta estética é mais do que uma simples reação ao que é bonito ou agradável; é uma expressão de um conjunto complexo de processos perceptuais e cognitivas que impulsionam comportamento. Respostas estéticas têm consequências económicas; por exemplo, as empresas e os trabalhadores talentosos que eles contratam são atraídos para lugares que têm números elevados de conforto e ambientes naturais de alta qualidade.

Além desses resultados perceptivos estudos calcularam valores económicos específicos para árvores e natureza na cidade. Enquanto o valor da natureza para proprietários e comunidades de propriedade raramente é expresso em dólares precisos, ele pode ser determinado indiretamente. Métodos para avaliação nonmarket incluem método curso custo, adiadas e análise de custos de substituição e avaliação de valoração contingente. Abaixo estão alguns dos resultados.

Economia residencial

A maioria dos estudos de avaliação têm-se centrado sobre os fatores que contribuem para a avaliação do imóvel residencial. preços hedônicos, a avaliação revelou disposição para pagar, é o método de avaliação econômica mais comumente utilizado para esta finalidade. Ele é usado para capturar a proporção de preços dos imóveis que são derivados do valor não-uso de árvores e outros elementos naturais. preços Hedônica representa uma medida do valor parcial, obtido a partir de inferências indirectos sobre gastos e preços.

estudos de preços hedônicos têm sido feito desde os anos 1960. A maioria das análises uso de regressão como ferramenta estatística. Os preços dos imóveis ou avaliações são regredidos contra conjuntos de variáveis de controle: atributos ambientais da casa ou propriedade, outras variáveis de bairro (tais como a qualidade das escolas locais), e características estruturais da casa (tais como número de quartos). Com esses fatores objetivos identificados, pode-se então estimar como uma mudança em um recurso natural, como árvores de jarda ou proximidade com um parque próximo, diz respeito a uma alteração no valor da propriedade, mantendo outras características da constante propriedade. A vantagem deste método sobre os outros é o uso de transações de mercado reais contra questionários hipotéticas ou avaliações indiretas.

As áreas urbanas são ideais para aplicação de preços hedônicos, porque geralmente há uma riqueza de dados disponíveis na casa e propriedade vendas. bancos de dados geográficos também permitem a análise dos incrementos de valor com base na proximidade de recursos naturais, como parques. Também houve votações de juízos de avaliação de imóveis e levantamentos dos homebuyers’ opiniões produzindo dados para calcular o valor econômico avaliadores. O restante desta seção enfatiza estudos utilizando análise estatística de vendas no mercado ou avaliações.

Rua Arborizadas

Estudos relacionados à presença de árvores com os valores da propriedade residencial avaliaram uma gama de condições urbanas de floresta e paisagem em casas unifamiliares. Embora tenha havido algumas exceções, as propriedades com árvores geralmente são preferidas a propriedades comparáveis sem árvores, com a tendência entre estudos sendo um aumento de preço de cerca de 7%. As árvores da rua parecem agregar valor mesmo às propriedades adjacentes, até 100 pés de distância em um estudo.9 Aqui estão os resultados de uma seleção de estudos:

Aumento de preço	Condição
2%	árvores jarda maduros (maiores do que 9 polegadas DAP) 8
3%	rua árvores maiores 9
3-5%	árvores em frente estaleiro paisagismo 10
6-9%	boa cobertura de árvores em um bairro 11
10-15%	árvores maduras em bairros de alta renda 12

Efeito preço é variável e depende de como presença árvore está definida. Além disso, a condição socioeconômica de uma área residencial também tem um efeito sobre os preços. Por exemplo, maiores incrementos de valor são vistos para o plantio de árvores e melhorias paisagem em bairros de menor qualidade.

A maioria dos estudos de avaliação hedônicos concentraram-se em propriedades residenciais. Mas a abordagem pode ser usada para avaliar outros usos da terra também. Por exemplo, um estudo realizado em Ohio descobriram que as taxas de aluguer de escritórios comerciais que têm uma paisagem de alta qualidade foram 7% maiores que outros, propriedades semelhantes sem tais paisagismo. ⁴

Árvore de Retenção em Desenvolvimento

Muitas comunidades têm códigos ou preceitos que regulam a preservação árvore em sites de construção residencial. Desenvolvedores de sites podem argumentar que os custos de proteção de árvore são proibitivos. Compreender os valores potenciais de mercado em condições diferentes da floresta é um passo importante na compreensão da economia da proteção da floresta urbana.  estudos de mercado de preçosde  lotes com arbores  mostrar uma gama de melhorias de valor:

Aumento de preço	Condição
18%	loteamentos com cobertura de árvore madura substancial
22%	coberta de árvores área cultivada subdesenvolvido
19-35%	lotes que fazem fronteira com conservas arborizadas suburbanas
37%	terra aberta que é dois terços arborizado

Geralmente, árvores e cobertura florestal em áreas de crescimento de desenvolvimento agregar valor aos pacotes. Um estudo descobriu que os custos de desenvolvimento foram de 5,5% maior para os lotes onde as árvores foram conservados.  dada maior lote e dos valuations, os construtores têm relatado que eles foram capazes de recuperar os custos extras de árvores preservando através de um preço de venda mais elevado para uma casa, e que as casas em lotes arborizados vender mais cedo do que casas em lotes em arvores.

Parques

Mais de 30 estudos têm mostrado que as pessoas estão dispostas a pagar mais por uma propriedade localizada perto de um espaço aberto urbano do que para uma casa que não oferece esse serviço, uma descoberta conhecida como o “princípio da próxima.” Os estudos avaliam os efeitos de parques e espaços abertos que geralmente contêm árvores e florestas.

Aumento de preço	Condição
10%	casa centro da cidade localizado dentro de 1/4 milha de um parque
10%	casa 2 a 3 quadras de um parque muito utilizada, atividades ao ar livre
17%	casa perto de terreno baldio
20%	casa ao lado ou de frente para uma área do parque passiva
32%	desenvolvimento residencial adjacente à parques

Com poucas excepções, estudos encontrar que casas adjacentes aos parques naturalista e espaços abertos são normalmente avaliada em cerca de 8% a 20% mais elevada do que as propriedades comparáveis. Os valores mostram um declínio linear com a distância a partir da borda de um espaço aberto, com um efeito preço positivo em declínio para perto de zero em cerca de 1/2 milha de distância.  Outros fatores que afetam os valores de propriedade incluem taxa de utilização (mais usuários parque = valores de propriedade mais baixos), a atividade do usuário (campos de atletismo e jogos = menores valores de propriedade de até 150 metros de distância), e cuidados e manutenção (manutenção mais baixa = menor valores de propriedade). Por exemplo, os valores das propriedades perto utilizado fortemente ou parques descuidado são tipicamente inferior a propriedades semelhantes para mais longe.

Vistas de Florestas

Outro método de florestas valorizando foi analisar melhorias na qualidade visual fornecidos por árvores ou cobertura florestal. proximidade da floresta pode indicar valor recreativo, enquanto cobertura de árvores em um lote residencial pode incorporar benefícios como redução de ruído e menor consumo de energia. Visualizações são em grande parte ligada a qualidades estéticas e têm sido estudados em um grau limitado.

Aumento de preço	Condição
4.9%	unidade multifamiliar com vista do espaço aberto florestada
8%	casa com vista para o parque

Através da cidade

Os valores hedônicos podem ser capturados pelos governos locais como o aumento das taxas de imposto sobre propriedades ou como impostos especiais de consumo pagos nas vendas de imóveis. O valor calculado em todas as propriedades influenciadas por uma característica natural pode ser agregado. Por exemplo, um estudo em Portland, Oregon, descobriu que as árvores de rua adicionam US $ 8,870 ao preço de venda de uma casa e a aplicação do efeito médio da árvore em todas as casas em Portland produz um aumento de valor total de US $ 1,35 bilhão, potencialmente produzindo imposto de propriedade anual aumentado receitas de US $ 15,3 milhões em toda a cidade. Pode-se concluir que essas receitas podem ser aplicadas à dívida anual e aos custos de gerenciamento de um programa de floresta ou parques urbanos, apoiando ainda os valores das casas

 

Ambientes de varejo e de Consumo

donos de empresas de varejo e comerciais muitas vezes são pessoas influentes nas comunidades; expressões públicas de suas atitudes podem afetar o apoio político para a silvicultura urbana. Por exemplo, os comerciantes podem ignorar os benefícios indiretos e de longo prazo de uma floresta urbana qualidade e se concentrar em custos diretos de curto prazo (tais como poda e detritos limpar). Tais atitudes podem definir o tom para o programa e orçamento decisões no governo local.

estudos de valoração usando de avaliação contingente indicar os potenciais retornos de investimento árvore em configurações não-residenciais. O método de avaliação contingente (CVM) é usado para estimar valores econômicos para todos os tipos de ecossistemas e os serviços ambientais. Ele pode ser usado para estimar tanto valores de não uso e utilização. CVM envolve pedir diretamente as pessoas, em uma pesquisa, o quanto eles estariam dispostos a pagar por serviços ambientais específicos. O método é chamado de avaliação “contingente”, porque as pessoas são convidadas a indicar a sua disponibilidade para pagar mais, depende de um cenário hipotético específico e descrição da condição ou serviço ambiental.

Preço de venda A

Uma série de estudos tem usado CVM para explorar como os compradores responder à floresta urbana em diferentes ambientes de negócios. Cenários são apresentados aos participantes do estudo em imagens e desenhos, geralmente comparando um lugar com uma alta qualidade dossel da floresta urbana para um lugar semelhante que é mantido bem, mas não contém árvores. Os participantes da pesquisa são então perguntou o que eles estariam dispostos a pagar por um conjunto de bens e serviços em cada um, e suas respostas são comparados estatisticamente. Geralmente, os compradores estão dispostos a gastar mais quando fazem compras em ambientes naturais agradáveis.

Aumento de preço	Condição
9%	produtos e serviços em áreas de negócios florestais em pequenas cidades
11-12%	produtos e serviços em áreas de negócios florestais nas grandes cidades
9%	produtos e serviços em paisagísticos shoppings
7-11%	produtos e serviços nos distritos de varejo adjacentes aos direitos de passagem de auto-estrada vegetadas
23%	casas dentro de 1/4 milha de “excelente” corredores comerciais

Os estudos testado para outras respostas, e estas medidas sugerem por isso que os compradores podem estar dispostos a pagar mais por produtos e serviços em ambientes de negócios que contêm árvores de alta qualidade e paisagens.

Qualidade visual

A qualidade visual descreve as configurações que as pessoas acham agradáveis e desejáveis. Através de uma série de pesquisas, as pessoas foram convidadas a avaliar o quanto eles gostam de cada cena em uma coleção de imagens. As classificações foram resumidas e comparadas. Em todos os estudos, as classificações dos consumidores aumentaram de forma constante em proporção à presença de árvores. Os escores de preferências visuais foram menores para cenas sem árvores e muito maiores para lugares com árvores. Distritos comerciais com calçadas arrumadas e edifícios bem desenhados, mas nenhuma árvore foi classificada na ponta baixa das pontuações. As imagens contendo árvores bem cuidadas e grandes receberam classificações mais elevadas, particularmente quando árvores grandes formaram um dossel ordenado sobre a calçada e a rua.

Percepções lugar

As pessoas formam impressões mentais de e associações com lugares, novas ou familiares. Em um conjunto de estudos, as pessoas foram convidadas a avaliar o seu nível de concordância com uma série de declarações sobre uma variedade de locais de varejo. Mais uma vez, árvores foram associados com classificações mais elevadas de amenidade e qualidade visual em todos os estudos. Indo além do conteúdo visual óbvio, os entrevistados fizeram inferências sobre as configurações. escores positivos para a manutenção foram dadas aos distritos com árvores, apesar de sinais que indicam o mesmo nível de construção de cuidado e limpeza de rua em áreas sem árvores. Juízos de produtos e comerciantes foram mais positivas em locais de florestas, como eram inferências sobre o valor do produto, qualidade do produto e capacidade de resposta comerciante.

As expectativas do consumidor em relação às experiências de compra começam na calçada, muito antes de entrar em uma loja. Características como vitrines e personagens de calçada podem criar impressões favoráveis ou negativas que afetam subconscientemente os comportamentos do comprador. Parece que uma floresta urbana de qualidade em um distrito pode afetar tais impressões.

Comportamento patrocínio

medidas de patrocínio Shopper são comumente usados em estudos de varejo e marketing. Os participantes do estudo projetado seu comportamento patrocínio provável durante a visualização de cenários de ruas e calçadas. respostas mais positivas foram encontrados para lugares com árvores, em comparação com as configurações sem árvores, entre as cidades de diferentes tamanhos. compradores potenciais afirmam que eles estão dispostos a viajar com mais freqüência, para montantes mais longos de tempo, e mais de maiores distâncias para fazer compras em um distrito de varejo contendo árvores, e uma vez que chegar vai passar mais tempo lá.

Porque é que tal comportamento patrocínio importante? Os clientes que viajam mais longe para visitar uma área de negócios com árvores pode se traduzir em um raio de zona de comércio ampliado, acrescentando milhares de pessoas dentro de centros populacionais urbanos. Uma vez lá, os clientes relatam que eles iriam ficar mais tempo, o que poderia significar uma maior receita de vendas.

Os clientes não compram produtos e serviços apenas para atender às necessidades; muitos compradores buscar uma experiência de compra positiva, além de fazer compras. A paisagem urbana é uma parte importante da criação de um ambiente acolhedor, interessante local de compras. As árvores podem ser parte de um programa de melhorias de rua que fornece benefícios comerciais. Pesquisas anteriores descobriram que as áreas de varejo pedestres mostram um aumento no tráfego de pé por 20% a 40%, e um aumento nos aluguéis de varejo em 22%. Um estudo adicional descobriu que a promoção da actividade pedestre terá pequenos mas significativos efeitos positivos sobre trabalhadores e empresas, e um impacto pequeno, mas positivo na actividade de retalho e rendas.

Avaliação e decisões comunitárias

Land ownership and improvements can be expensive in urban areas. If the values of intangibles are not represented, hard costs become powerful disincentives to invest in natural capital. Without some indicator of economic value, there may be little financial incentive to consider urban nature in land-use decisions, market transactions, and capital investment budgets.

No setor público, os líderes locais geralmente tomam decisões sobre recursos naturais com base na análise custo-benefício. Qualquer investimento público ou proposta de política que incorre em custos públicos ou afeta o desenvolvimento privado traz advogados com evidências de quanto valor de mercado será obtido ou perdido. Aqueles que favorecem a conservação ou a criação de natureza “improdutiva” estão muitas vezes em desvantagem, pois não podem expressar prontamente os ganhos ou perdas monetários decorrentes de mudanças ambientais.

O desafio para a avaliação monetária é que as árvores da cidade e espaço aberto são bens públicos.  Consumo de um bem público por um indivíduo não reduz a quantidade de bens disponíveis para o consumo por outros. Outra propriedade chave de bens públicos é que eles são não excludente; qualquer número de pessoas que andam debaixo de uma árvore rua esplêndida pode desfrutar de sua sombra e beleza imediatamente ou ao longo de várias décadas, independentemente de quem paga para o plantio e manutenção da árvore. É quase impossível para excluir quaisquer indivíduos nonpaying de consumir o bem.

As autoridades governamentais muitas vezes investido em bens públicos que os membros da sociedade aceitam como o fornecimento de valor, tais como os sistemas de ensino ou de resposta a emergências. Tendo alguma forma de estimar o valor dos serviços da natureza ajuda os governos locais para pesar custos contra retornos de desenvolvimento ou priorizar os pagamentos para o verde contra a infra-estrutura cinza.

valorização mercadológica é útil no setor privado também. A busca do lucro é baseada em estimativas de custos e receitas. valuations não mercantis oferecer o desenvolvedor e gerente terra informações para estimar o retorno do investimento para projetos de desenvolvimento da terra. Por exemplo, pode haver custos adicionais associados com a tomar mais cuidado para proteger as árvores durante a preparação do local, mas esses custos podem ser compensados por preços de compra mais elevados para os lotes de construção.

Limitações de avaliação

Estudos em todo tempo e lugar geralmente acham que os valores de propriedade são maiores com a presença de árvores, especialmente em ambientes residenciais. Existem alguns estudos que mostram modestos ou nenhum resultado, mas menos ainda mostrar qualquer efeito negativo de preço a partir de árvores da cidade. Em estudos que medem efeitos de proximidade em valores de propriedade, propriedades mais próximas a parques naturalistas e ganho de greenspace o maior valor. Outros estudos mostram uma positiva provável efeito sobre os clientes em uma variedade de ambientes de varejo naturalistas.

Avaliação econômica é uma maneira de comunicar a importância da natureza urbana. É realmente possível para calcular o preço que se comunica todos os serviços e benefícios que as árvores fornecem?

Existem algumas limitações muito práticas para valorização não de mercado. Primeiro, ecossistemas urbanos oferecem muitos benefícios ambientais e sociais, e nenhuma abordagem de avaliação única irá capturar todo o valor potencial. No entanto, os decisores locais podem não entender as nuances de economia de recursos e pode assumir que o valor da propriedade ou do preço contingente pode representar a única contribuição econômica de árvores.

O valor verdadeiro  de árvores da cidade e florestas geralmente será maior do que o valor estimado por um método sozinho. Por exemplo, ferramentas de análise de floresta urbana (como i-Tree rua e cityGreen) são ferramentas abrangentes multi-método de análise econômica, mas se concentrar em serviços ambientais (tais como gestão de águas pluviais e uso de energia) e geralmente não incluem avaliações de sócio-cultural aspectos.

Finalmente, na comunicação dos valores de árvores em termos de preços, há o risco de reduzir o significado de árvores para termos puramente econômicos. Cálculos económicos podem ser caminhos estranhos e incompletos para descrever o intervalo de valores que as pessoas colocam em ter árvores de qualidade e florestas em suas comunidades.  Para a maioria das pessoas, existem questões de significado e princípio de que estão além de avaliações indiretas da natureza. Observadores argutos de interações humano-natureza têm notado a beleza e as qualidades restauradores de árvores ao longo de séculos. Estudos recentes sobre as dimensões humanas das florestas urbanas estão apenas começando a revelar a amplitude ea profundidade dos benefícios de experiências urbanas da natureza. Falando sobre árvores em termos de uma estimativa estreita de valor pode limitar o debate público sobre a maior importância das árvores nas comunidades.

Falando sobre árvores em termos de uma estimativa estreita de valor pode limitar o debate público sobre a maior importância das árvores nas comunidades.

Como é que os custos e benefícios de investimentos em capital natural comparar a investimentos em outros serviços urbanos, tais como a aplicação da lei ou a educação? É o trade-off justifyable? Estes são os tipos de perguntas para as quais ainda avaliação preliminar pode fornecer informações úteis. Quantificar o valor que a sociedade atribui à árvores e greenspaces fornece uma análise económica que pode informar discussões públicas sobre investimento floresta urbana e mordomia.

 

Fonte